재건축 투자 현명하게 분석하는 방법
반갑습니다^_^
어제는 화창했는데
오늘은 하늘에 먹구름이 끼었네요ㅠㅠ..
저는 날씨에 영향을 많이 받는 사람인지라
저의 기분도 꾸물꾸물 해질것 같네요 ㅎㅎ
오늘은 저번시간에 이어서
부동산 재건축 투자
에 대해서 알아보도록 하겠습니다 !
그중 재건축 투자 할때
현명하게 분석하는 방법
에 대해 알려드리겠습니다.
저번시간에 재개발이랑 재건축 투자 에 대해서
비교하면서 알아보았습니다 !!!
또한 재건축 투자 가 분양권 투자에 비해서
초과수익을 얻기 쉽다는 것 또한 알아보았습니다.
왜냐하면 대한민국의 현실상황을 보았을때
더이상의 택지개발이 어려워 재건축은 반드시
이루어질수밖에 없기 때문이죠^^
재건축 투자 할때 변수를
생각해야하는 부분이 있습니다 !!
바로 무상지분율 입니다.
무상지분율 이라는것은 시공사들이
그 개발지의 수익성을 분석한 다음에
그 수익에 따라서 시공사가 가져갈 몫을 제외하고,
남은 수익금 중에서 얼마를 조합원들에게 돌려줄것인가 . . .
계산해서 뽑은 비율입니다.
거의 대부분 시공사들이
재건축 사업을 최종적으로 주문을 받기 전에
계산해서 조합원들에게 제시하고,
조합원들은 그중에서 가장높은 무상지분을 제시한
건설사를 선택하게 됩니다.
그렇지만 문제는 . . .
제시한 무상지분율 에 따라서
시공사를 선정되었음에도 불구하고
이미 계약한 후이기에 여러가지 이면 계약에 의해서
그 비율이 변동되는 일이 비일비재 한다는 현실입니다 !!!
가장 핵심 포인트를 알려드리겠습니다!!!
결국 재건축 투자 할때 투자자가 봐야하는 시각은
투자하려는 재건축 아파트가
일반 분양분이 많이 나올수 있는 아파트 인지,
또 높은 분양가를 매길 수 있는 아파트 단지 인지를
살피는것이 포인트 입니다^^
일반 분양분이
많이 나오는 아파트는 어떤 아파트 인가요 ?
대지지분이 큰 아파트 입니다 !!!
우리가 흔히 알고 있는 대지지분 이 큰 아파트를 고르는데,
그것보다도 더 중요한것은 용도 입니다 ^^
즉, 재건축 하는 지역이
제1종 주거지역 인지, 제2종 주거지역, 제3종 주거지역 인지
따져봐야한다는 것이죠.
또한 실제로 투자가치가 높은 재건축 아파트는
남은 용적률 또한 봐야한다는 사실 !!!
그렇게 했을때 융적률 부분이 일반 분양분 입니다 ^^
결론을 말씀드리겠습니다 !!!
용적률이 남아야 일반분양을 할수 있고,
그 일반분양이 많으면 많을수록
무상지분율이 높아지는 것입니다 ^^
그러면 재건축 아파트 소유자들은 당연히 이익이 되겠죠?
그렇게 이익이 남는것입니다.
재건축 투자 는 크게
' 지분제 ' 와 ' 도급제 '
로 나뉘어 집니다.
위에서 말씀드렸던 것은 지분제 입니다 !
지분제는 시공사와 조합원들이
서로 지분을 나눠가진다는 의미를 갖고 있습니다.
그렇기에 사업 주체가 시공사가 되고,
조합원 들은 지켜보고 감독하는 역할이 되는 것이죠.
왜냐하면 조합원은 전문가가 아니기 때문입니다.
결국 가장 현명한 방법은
재건축 투자자 입장에서 시공사가 제시한 무상지분율 을 눈여겨보면 되고,
그것이 변경될 가능성은 어느정도인지,
혹시 투자자에게 긍정적, 부정적으로 미치게 되는 탁약사항은 없는지
살펴보는것이 가장 중요합니다^^
도급제 방식은 조합이 주체가 되어서
시공사는 단순하게 건설만 하는 사업방식입니다.
시공사는 사업에 대해서는 관여하지 않고 오직 시공만 하는 것이죠.
따라서 모든 수익과 이득, 위험은 조합원이 품고 가게 되는것입니다.
그렇기에 도급제 방식은 거의 소규모 재건축 현장에서만 이루어지게 됬죠.
하지만
최근에는 도급제 방식이
큰 사업현장에도 등장하기 시작했습니다^^
왜냐하면 조합원이 점점 똑똑해 지고,
재건축 전문 디벨로퍼 들 또한 많이 생겨났기 때문입니다.
그 가운데 투자자들은 이익금이 얼마가 나오는지
그 핵심을 집는것이 가장 중요합니다 !!!
오늘 이렇게
재건축 투자 무상지분율을 보는 방법과
재건축 투자 할때 방법인 지분제 와 도급제 에 대해서 알아보았습니다^^
똑똑하게 투자하는 투자자분들 되셨으면 좋겠습니다.
다음시간에 이어서 재건축 투자 방법에 대해서 말씀드리겠습니다!!